Ярославское ш., 69 км от МКАД
Эльбрус СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 66 м², участок 6 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 22.07.2026.
Рейтинг 62/100 · уверенность 61 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,79 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 6 в 10 км, 35 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 126 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,27 млн / целевая ≈7,44 млн / пессимист. ≈6,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,8 млн ₽, маржа 42 %, ROI 74 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; септик; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. Барканово ≈2 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11482
Рейтинг 62/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 348 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Раздольное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 722 / 126 386 / 220 968 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 265 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 852 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 438 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 612 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 802 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 74 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Ивашково-1 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 71,7 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 62 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Дружба СНТ да: «санузле» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 400 000 (−90 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ПPОДAETCЯ блaгоустроеннaя Дачa - вблизи деревни Воронцoво в 5 км oт гopoда Ceргиeв Пoсaд. ДОM- плoщaдью 66,5 м2( пo выпиcкe из ЕГPH), пoлноcтью киpпичный, очень кpепкий и добpoтный : 2- этажный, кpышa- оцинкoвaннoe жeлeзo, в xоpошем сocтоянии, есть чердак и цокольное помещение. Дом стоит на блочном фундаменте на глубину промерзания, имеет ж/ б перекрытия, внутри обшит вагонкой из дерева, полы- крепкие, установлены пластиковые стеклопакеты. В дом подведены: - ВОДОСНАБЖЕНИЕ( летний водопровод), на участке установлена СКВАЖИНА глубиной 37 м с чистой питьевой водой; - СЕПТИК; - ЭЛЕКТРИЧЕСТВО - 7 КВт; - отопление ПЕЧНОЕ; На 1 этаже дома расположены: кухня , гостиная, комната. На 2 этаже- холл, 3 жилых комнаты, кладовки. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - площадью 6 соток, правильной формы, с межеванием , огороженный со всех сторон забором из профлиста , имеется 2 входа с разных сторон участка. Участок ухоженный, много плодоносящих деревьев и кустарников, много цветов и зелени, есть машиноместо для парковки 2-4 автомобилей, а также предусмотрены ворота для въезда. Кроме дома на земельном участке расположены : УБОРНАЯ и БАНЯ(ГОСТЕВОЙ ДОМ). БАНЯ - площадью 19,8 м2( по выписке из ЕГРН ), имеет 2 этажа, бревно, стены утеплены, обшиты доской. На 1 этаже- холл, парилка с печью, душевая.На 2 этаже- помещение свободной планировки .В 100 м от участка расположен прекрасный прудик с мостиком для рыбалки и отдыха всей семьей. СНТ охраняемое, круглогодичный подъезд к дому, дороги зимой чистят регулярно, въезд в СНТ по пропускам через шлагбаум, многие соседи живут здесь круглый год, для удобства жителей в СНТ есть детская площадка и магазин с товарами первой необходимости. Остановка общественного транспорта- примерно 15 минут пешком от Дачи, до Сергиев Посада- всего 10 минут транспортом. В непосредственной близости конно- спортивный комплекс ВОРОНЦОВО, Храм, водоем для купания. Прекрасное экологически- чистое место для отдыха всей семьей с хорошей транспортной доступностью. Один взрослый собственник, в собственности много лет в одной семье с момента основания СНТ ЭЛЬБРУС. Документы готовы к сделке. Оперативный показ и быстрый выход на сделку.