Ярославское ш., 49 км от МКАД
Назарьево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 79 м², участок 4,7 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 483 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 23 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈5,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11476
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 6 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 483 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 767 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Абрамово д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильинки д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лотос сад. уч. | 5,3 сот. | 900 000 | 169 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Абрамово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Абрамово д. | 22 сот. | 1 950 000 | 88 636 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тураково д. | 8,7 сот. | 1 500 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тураково д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тураково д. | 9 сот. | 1 450 000 | 161 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тураково д. | 24 сот. | 6 200 000 | 258 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильинки д. | 19,8 сот. | 2 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 026 / 44 506 / 60 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 022 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 871 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 720 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 074 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Ильинское с. | 80 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ветеран СНТ | 77,5 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 30 968 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Буран СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ильинское с. | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Яндова СНТ | 76 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 23 026 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Топорково СНТ | 77 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 54 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Виктория СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Вихрево д. | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Зубачево д. | 75 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ветеран СНТ | 65 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача, для летнего проживания (можно и зимой), в доме есть электричество, вода из собственного колодца, так же в снт имеется летняя вода для полива огорода. Дом 2х этажный, есть 3 комнаты, кухня, одна большая комната для гостей, дом обшит сайдингом, окна пластиковые. На участке две теплицы, сарай для инструментов. Огорожен со всех сторон,