Ярославское ш., 65 км от МКАД
Дивово 2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 82 м², участок 9 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 53 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 399 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 31 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,59 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈126 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, скважина, колодец, септик (по описанию).
До ст. Шубино ≈2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11472
Рейтинг 35/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 355 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 399 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 201 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 841 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дивово д. | 12,7 сот. | 520 000 | 40 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | ДЗУ Родник ТСН | 12,7 сот. | 550 000 | 43 307 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | ДЗУ Родник ТСН | 6,1 сот. | 795 000 | 130 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дивово д. | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ДЗУ Родник ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ДЗУ Родник ТСН | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дивово СНТ | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дивово СНТ | 9 сот. | 1 080 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дивово 2 СНТ | 8 сот. | 660 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дивово д. | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 588 / 57 656 / 80 000 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 365 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 136 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 676 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 126 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Истомино д. | 85 м² | 13 сот. | 2 600 000 | 30 588 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дивный-2 ТСН | 85 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Никульское ТСН | 100 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 80 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Редриковы Горы д. | 64 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 45 312 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 27.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 9 соток вместе с домом 82 м2. Локация изумительная! Хорошая дорога прямо до ворот. Участок граничит с лесом и полем, соседи по одной стороне. Снт расположен на окраине, нет сквозных проездов и случайных гостей, только местные жители. Место тихое, нет шума дорог, лишь птицы поют в лесу. Домик классный, крепкий (все несущие балки проверял специалист). Дом 10х6м. В нем есть просторная и светлая веранда 3х6 м, на первом этаже расположены две отдельные комнаты, кухня/гостиная и подсобное помещение. На втором этаже большая комната с местами хранения по бокам крыши, а также 2 чердачных помещения. Есть доступ в подпол (дополнительные места хранения). В доме имеется хорошая печь, когда она топится, то в спальне приятное тепло от кирпичной стены (можно прислониться и погреться). Дом зимой обогревается печкой и радиаторами. Участок ровный, прямоугольной формы. Есть дуб, яблони, сирень, черноплодка, смородина, малина, крыжовник, виноград. Из коммуникаций: колодец с питьевой водой, скважина с большим лимитом воды на 56м, станция биологической очистки топаз (септик), сарай и уличный туалет. Электричество заведено в дом, проведен оптоволоконный интернет трайтэк. На территории Снт свой облагороженный пруд для купания и рыбалки. Есть выходы сразу в лес, Вы можете заходить в лес прямо с территории Снт, имеются калитки (закрывающиеся на замок). Удобно, что в наш снт привозят доставки из Озон, вкусвилл и Пятерочки. Снт круглогодично охраняется. Расположение: на расстоянии 65 км от Мкад по Ярославскому шоссе. Сейчас идут работы по реконструкции трассы М8. После завершения работ Ярославское шоссе от Мкад до Цкад должно стать бессветофорным, его расширят до восьми полос, что вдвое увеличит пропускную способность. Расстояние до Сергиева Посада 24 км. От деревни Дивово ходят регулярные автобусы 4 раза в день. Ближайшая станция жд Бужаниново, до Ярославского вокзала можно доехать за полтора часа. У участка и дома большой потенциал, главный его плюс это расположение. Обязательно приезжайте, чтобы посмотреть место и увидеть всё своими глазами.