Ярославское ш., 3 км от МКАД
Мытищи г., Мытищи гор. округ
Дом 56 м², участок 8 сот., 1954 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 87/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈1,36 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–396 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,58 млн / целевая ≈5,03 млн / пессимист. ≈4,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,65 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тайнинская ≈0,5 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈4 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11468
Рейтинг 87/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 144 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 357 902 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 5,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 10 863 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хлебниково д. | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,5 сот. | 9 950 000 | 1 530 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7 сот. | 9 750 000 | 1 392 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 26 сот. | 39 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 11 000 000 | 1 571 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 7 500 000 | 1 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 16 290 000 | 1 480 909 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 4,1 сот. | 4 800 000 | 1 170 732 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 4 сот. | 5 385 000 | 1 346 250 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 241 / 104 847 / 395 948 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 585 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 306 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 026 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 468 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 648 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 54,3 м² | 9,5 сот. | 21 500 000 | 395 948 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.7 км | 54 м² | 4,4 сот. | 8 150 000 | 150 926 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 51 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | 56,9 м² | 6,1 сот. | 11 000 000 | 193 322 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 58 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 42 241 | снято (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Свиноедово д. | 56 м² | 11 сот. | 8 200 000 | 146 429 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 49 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | 57 м² | 5 сот. | 2 800 000 | 49 123 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 52 м² | 10 сот. | 2 450 000 | 47 115 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 56,6 м² | 5 сот. | 13 000 000 | 229 682 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с участком ИЖС в 7 минутах ходьбы от ж/д станции Тайнинская. Ровный участок правильной формы огорожен забором, что делает территорию практичной и удобной для дальнейшего благоустройства. Здесь можно организовать сад, зону отдыха, парковку или разместить дополнительные постройки. Рядом расположена вся необходимая инфраструктура для комфортной повседневной жизни: детский сад, школа, супермаркеты и другие объекты. Удобная транспортная доступность сочетается со спокойной атмосферой загородного формата. Хороший вариант для семьи, которая ценит комфорт, практичность и близость ко всему необходимому. Звоните, с удовольствием отвечу на вопросы и договоримся о просмотре.