Ярославское ш., 46 км от МКАД · земля с домом
Подмосковье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 25 м², участок 6,6 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 25 м²»
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Земля ≈146 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 965 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 95 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −2,09 млн ₽, маржа −182 %, ROI −64 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: баня.
До ст. Радонеж ≈3,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11464
Рейтинг 27/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 16.5 |
| торг | 5 | 29 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 965 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 95 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Короськово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дубки СНТ | 8,6 сот. | 1 480 000 | 172 093 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Полянка-3 СНТ | 12 сот. | 3 400 000 | 283 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воздвиженское с. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ромашка ДНТ | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 53 571 / 66 667 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 369 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 297 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 094 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −182 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Василево д. | 28 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 26 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 123 038 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Воздвиженское с. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Калистово СНТ | 28 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Дубки СНТ | 28,1 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 381 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Здравница СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Радужный СНТ | 30 м² | 3,5 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ашукино дп | 20 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 212 500 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Восход СНТ | 22 м² | 6 сот. | 990 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Орбита СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается чудесный участок с дачным домиком и хоз.постройками в СНТ "Подмосковье" в окружении леса и речки Пажа. 2 км до Ярославского шоссе и 35 км до МКАД. Участок очень уютный, высокий, сухой, на краю леса, с красивейшими видами на окрестности. В СНТ въезд через шлагбаум, асфальтовые дороги. Есть закрытая беседка в лесу, баня, летняя кухня с пристройкой. Декоративные и плодово-ягодные деревья и кустарники.