Ярославское ш., 35 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 17.05.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,16 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,65 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,12 млн → от пессимистичной прибыль −1,58 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Калистово ≈5 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11462
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 251 / 58 889 / 75 893 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 650 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 518 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 385 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 120 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 585 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Вестник связи СНТ | 45,6 м² | 4,3 сот. | 3 000 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Озон СНТ | 45 м² | 7,5 сот. | 998 000 | 22 178 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Маяк СНТ | 45 м² | 9 сот. | 3 100 000 | 68 889 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 45,1 м² | 5,7 сот. | 3 350 000 | 74 279 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | 44,5 м² | 4,6 сот. | 2 200 000 | 49 438 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Пажа СНТ | 46,7 м² | 5,4 сот. | 2 300 000 | 49 251 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Воздвиженское-3 СНТ | 50 м² | 5,7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | 44,8 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 75 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2025 | 2 900 000 | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, 40 км от Мкад по Ярославскому шоссе в районе д. Голыгино, участок 6 соток, на участке находиться двух этажный дом, на первом этаже 2 комнаты, на втором этаже ода комната, так же на участке есть беседка с мангалом и небольшой домик(летняя кухня), участок ухоженный и облагороженный газоном и выложенными тропинками из камня. Пакет документов для продаже готов. На все остальные вопросы отвечу по телефону.