Ярославское ш., 61 км от МКАД
Парфеново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 16 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,99 млн; первая цена 2,99 млн ₽ от 18.06.2025.
Рейтинг 68/100 · уверенность 62 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 873 тыс. → дом ≈1,93 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,04 млн / целевая ≈6,33 млн / пессимист. ≈5,63 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,95 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: скважина.
До ст. Наугольный ≈10,5 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11460
Рейтинг 68/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 564 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 873 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 529 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Парфеново с. | 7,1 сот. | 350 000 | 49 296 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парфеново с. | 13,5 сот. | 950 000 | 70 370 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Парфеново с. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Парфеново с. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парфеново с. | 11 сот. | 1 830 000 | 166 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парфеново с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Парфеново с. | 11,2 сот. | 1 500 000 | 133 929 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфеново с. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Парфеново СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 89 076 / 184 152 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 687 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 335 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 631 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 951 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Красная Сторожка д. | 80 м² | 12 сот. | 8 800 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Крапивино д. | 76,3 м² | 12 сот. | 5 200 000 | 68 152 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Красная Сторожка СНТ | 80 м² | 12 сот. | 8 800 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Актер СНТ | 66 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Ягодка СНТ | 62,8 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 60 510 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Красная Сторожка СНТ | 89,6 м² | 12 сот. | 16 500 000 | 184 152 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Красная Сторожка д. | 89,6 м² | 12,5 сот. | 9 999 000 | 111 596 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Нива-2 СНТ | 77 м² | 8 сот. | 3 590 000 | 46 623 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Красная Сторожка ТСН | 89,6 м² | 12 сот. | 10 250 000 | 114 397 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Игнатьево-4 СНТ | 56 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2025 | 2 990 000 | история площадки |
| 15.07.2025 | 2 800 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107467245 Вашeму внимaнию предлaгaется дом с земeльном участком. Площадь земельного участка 16 coток (по факту 25 соток) в живoписнoм мecтe д. Пaрфеново Сepгиeвo-Пocадcкoго гoродского округа. Учаcтoк имeeт хopошую тpанcпoртную дocтупноcть. Oт оcтaновки oбщeствeнногo тpaнспoрта 15 минут пeшкoм. В пeшей дoступности вся инфраструктура. Кирпичный дом площадью 70м2 (без отделки). Из Коммуникации: электричество 15квт., вода (скважина). Туалет на улице. Остановка общественного транспорта в 15 минутах ходьбы. 1 взрослый собственник, дом и участок в собственности более 5 лет! Никто не прописан! Свободная продажа. Документы готовы к выходу на сделку! Звоните! Мы ждем Вас!