Ярославское ш., 25 км от МКАД
Могильцы д., Пушкинский гор. округ
Дача 96 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 13.07.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,85 млн → дом ≈498 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,51 млн / целевая ≈4,06 млн / пессимист. ≈3,61 млн → от пессимистичной прибыль −212 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Нагорное ≈4,3 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11459
Рейтинг 45/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 308 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 852 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 188 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Могильцы д. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Могильцы д. | 7 сот. | 1 999 900 | 285 700 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Могильцы д. | 4,5 сот. | 1 449 000 | 322 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Квант СНТ | 6 сот. | 2 800 000 | 466 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Старейший Энергетик СНТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могильцы д. | 8,2 сот. | 3 100 000 | 378 049 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Могильцы д. | 9,5 сот. | 2 890 000 | 304 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фомкино-4 СНТ | 6,1 сот. | 3 900 000 | 639 344 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Могильцы д. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Могильцы д. | 11 сот. | 3 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 48 970 / 78 571 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 508 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 283 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -211 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Фомкино-4 СНТ | 97,2 м² | 8,7 сот. | 5 700 000 | 58 642 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Заря СНТ | 100 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Квант СНТ | 82,1 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 14 616 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рассвет-1 СНТ | 100 м² | 6,2 сот. | 4 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Талица-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Дружба СТ | 95,7 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 44 932 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Нагорное-3 СНТ | 120 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 125 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Простор СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Медик-1 СНТ | 85 м² | 6,3 сот. | 4 500 000 | 52 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Доброе СНТ | 70,1 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 62 767 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.07.2025 | 2 800 000 | история площадки |
| 11.08.2025 | 2 699 000 (−101 000) | история площадки |
| 17.08.2025 | 2 599 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 499 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.09.2025 | 2 200 000 (−299 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 3 500 000 (+1 300 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 350 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдаётся пpeкpaсная дача в Софрино, Снт Леонидовка. Общaя площадь дома 96 кв. М., в доме на первом этаже кухня и комнаты, второй этаж мансардный в котором можно сделать ещё комнаты. Земля 6 соток, на участке хозблок, баня и туалет. Круглогодичный подъезд, асфальт, зимой чистят снег.