Ярославское ш., 20 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 42 м², участок 9 сот., щитовой.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 11.08.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈406 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −752 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Детская ≈8,3 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11458
Рейтинг 35/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 44 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 656 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Автомобилист СНТ | 12 сот. | 2 899 999 | 241 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жуковка д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жуковка д. | 16,8 сот. | 11 000 000 | 654 762 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жуковка д. | 9 сот. | 5 000 000 | 555 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жуковка д. | 21 сот. | 12 000 000 | 571 429 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Жуковка д. | 8,4 сот. | 6 800 000 | 809 524 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зверосовхоза пос. | 16,5 сот. | 15 500 000 | 939 394 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Жуковка д. | 9,9 сот. | 6 000 000 | 606 061 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Берендей СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Загорянский дп | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 78 021 / 102 273 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 163 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 005 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 847 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -751 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Проектировщик СНТ | 44 м² | 9,4 сот. | 4 500 000 | 102 273 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Кабельщик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Леонидовка СНТ | 42 м² | 8,3 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Заозерный СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Заозерный СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Энергостроитель СНТ | 42,7 м² | 4,6 сот. | 2 800 000 | 65 574 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Серебрянка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 98 810 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | 40 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.9 км | Русаль СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 2 699 999 | 67 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Заозерный СНТ | 48 м² | 4,7 сот. | 4 250 000 | 88 542 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается отличная ухоженная дача в Снт Автомобилист Пушкинского района. Общая площадь строения 42 кв. М. На 1 этаже: маленькая кухня и 2 комнаты. На 2 этаже: 1 большая комната. Дача построена на ленточном фундаменте, щитовая, утеплена и обшита сайдингом. Электричество. Отопления нет ( летний вариант). Земельный участок правильной формы, по документам 6 соток, по факту 9 соток. Участок граничит с лесом, есть калитка с выходом в лес. На участке скважина для полива. Участок и дача в отличном состоянии! В пешей доступности магазин, автобусная остановка! В собственности более 5 лет. Свободная продажа! По всем вопросам звоните!