Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Трамвайщик СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 60 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.04.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈79 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 396 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 21 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,95 млн / целевая ≈1,76 млн / пессимист. ≈1,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,35 млн ₽, маржа −87 %, ROI −46 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Поселок Лесной ≈1,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1145
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 854 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мир-6 СНТ | 6,3 сот. | 2 600 000 | 412 698 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дворики д. | 12,4 сот. | 2 500 000 | 201 613 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дворики д. | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 38 000 / 71 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 952 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 854 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 757 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 350 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Пруды СНТ | 57,4 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 50 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 38 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.6 км | 50 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.4 км | Коломзавод-1 СНТ | 48 м² | 6,5 сот. | 1 750 000 | 36 458 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Новое СНТ | 42 м² | 5,7 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа! Продается дача с баней в снт "Трамвайщик" поселок Лесной от города Коломны 12 км. Дом состоит из двух жилых раздельных комнат, кухня укомплектованная, коридор( холл). Пристроена большая благоустроенная летняя веранда, выведен свет, подключена вода( водонагреватель). Так же есть баня( свежей постройки). Уличный туалет. Благоустроенная ухоженная территория. Септик( установлена очистная станция) Колодец( с расширительным бочком и насосом). Вся территория освещается. Есть ворота для заезда автомобиля. Заезд на территорию снт с пульта. В шаговой доступности автобусная остановка. В соседней деревне есть магазины, аптека, и все необходимое для комфортной жизни.