Ярославское ш., 24 км от МКАД
Цернское д., Пушкинский гор. округ
Дом 34,1 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,2 млн ₽, поднимали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 83/100 · уверенность 51 %
Земля ≈295 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈433 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 46 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 163 тыс.
Ремонт ≈582 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,78 млн / целевая ≈4,3 млн / пессимист. ≈3,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,37 млн ₽, маржа 36 %, ROI 56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Нагорное ≈3,4 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11448
Рейтинг 83/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 560 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 767 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 433 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 698 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Цернское д. | 18 сот. | 6 100 000 | 338 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Цернское д. | 6,6 сот. | 1 890 000 | 286 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Цернское д. | 5,6 сот. | 882 289 | 157 552 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Цернское д. | 7,2 сот. | 1 141 480 | 158 539 | снят (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Цернское д. | 50 сот. | 42 500 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Цернское д. | 35,6 сот. | 22 784 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Цернское д. | 25 сот. | 16 000 000 | 640 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дубрава СНТ | 22,3 сот. | 14 272 000 | 640 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Митрополье д. | 47 сот. | 15 000 000 | 319 149 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубрава СНТ | 11 сот. | 9 500 000 | 863 636 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 582 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 053 / 162 879 / 190 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 537 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 298 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 821 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 369 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Правдинский пгт | 26,4 м² | 3,5 сот. | 4 300 000 | 162 879 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Голубой Огонек СНТ | 30,4 м² | 6,7 сот. | 1 400 000 | 46 053 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Марфино д. | 30 м² | 8 сот. | 5 700 000 | 190 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 200 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0025200. Снт "Энергия". Продается живописный участок с домом, отдельно стоящей летней кухней и другими постройками. Многолетние плодовые деревья: яблони и груша. В доме есть печка-голландка, электричество, летний водопровод, возможно обустройство мансарды на втором этаже. Участок примыкает к лесу, огорожен качественным забором с воротами. Границы установлены через межевание. Один взрослый собственник (наследство 2008 г.). Быстрый выход на сделку.