Ярославское ш., 78 км от МКАД
Калинка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 110 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2,05 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 358 тыс. → дом ≈1,69 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 17 тыс.–29 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть.
До ст. пл. 83 км ≈28,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11445
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 358 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 692 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 382 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кентавр СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Приозерье-2 ТСН | 8,5 сот. | 850 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яуза-2 СНТ | 9,1 сот. | 1 275 000 | 140 110 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Яуза-2 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 12 сот. | 375 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 9,4 сот. | 350 000 | 37 234 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 10,2 сот. | 275 000 | 26 961 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 15 сот. | 840 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Приозерье-2 ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 26 667 / 28 750 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 427 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 306 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 184 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 942 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 800 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калинка СНТ | 84 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 16 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Алмазово-2 СНТ | 90 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Симоново д. | 80 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 28 750 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Переславичи д. | 90 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 42 222 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 110 кв. М с верандой, в экологически чистом, живописном, месте Сергиево- Посадского района Московской области, в Снт "Калинка"., 94 км от Мкад. Дом из бруса, двухэтажный, отделан сайдингом, в доме четыре комнаты, большая прихожая, кухня, кладовка. Дом утеплён, можно приезжать зимой. В доме электричество на 15 квт. В дом проведена вода. В доме туалет (септик)и душ, установлен бойлер горячей воды на 80 литров. Рядом река, лес с грибами и ягодами. Участок 9 соток, ровный, правильной формы, На участке детская площадка с горкой и качелями, мангал. На участке плодовые деревья: яблоня, груша, вишня, слива, черешня; крыжовник, смородина. Отдельно в огороде есть сарай. За 20 мин можно доехать до аптеки, магазина пятерочка. Ходит автобус до ж/д станции Сергиев -Посад. Все остаётся, заезжайте и отдыхайте.