Ярославское ш., 48 км от МКАД
Передовая текстильщица СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 620 тыс. → дом ≈1,58 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 62 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль −61 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: скважина.
До ст. Сергиев Посад ≈11,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11443
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 620 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Передовая текстильщица СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Космос СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алексеево д. | 25 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-91 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 25 сот. | 1 700 000 | 68 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеево д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 250 / 65 089 / 79 946 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 186 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 027 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 549 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -61 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.7 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 42 м2, построенная в 2015 году. Дом каркасный с утеплением, изнутри обшит качественной вагонкой, снаружи-сайдингом, на полу ламинат, в комнате, на кухне и на веранде- свежий косметический ремонт. Вся мебель, текстиль, посуда и даже бытовая техника (холодильник, мультиварка и чайник) остаются новым владельцам! Отопление электрическое, достаточно одного масляного обогревателя, который тоже оставим новым владельцам. Большая ухоженная ровная территория участка, засеянная газонной травой с преобладанием клевера. Взрослые кусты смородины( 12 штук), жимолости, крыжовника, малины и ежевики. Высокие грядки с клубникой и земляникой. Цветущие клумбы с пионами, розами, ирисами, флоксами, лилейниками. Красивые арки с клематисами. Пять кустов гортензии. Сейчас саженцы стоят немалых денег, это тоже надо учитывать при покупке пустого участка. Огородная зона выглядит аккуратно, между высокими грядками уложен геотекстиль. Имеется теплица для выращивания овощей, новый сарай для хранения техники и инструментов, летний туалет (в домике есть также биотуалет) и душ с подогревом и душевой кабиной. Хорошие, спокойные и доброжелательные соседи. Многие живут круглогодично. В Снт есть магазин, остановка общественного транспорта находится в Шарапово в 20 минутах ходьбы. До Сергиева Посада от дачи на машине ехать ровно 10 минут. Водоснабжение осуществляется через личную скважину на участке. Также имеется летний водопровод для полива. На участке достаточно свободного места для строительства нового дома, старый же можно использовать как гостевой. На данный момент состояние участка и домика позволяют сразу заехать и жить абсолютно без каких-либо дополнительных вложений! Даже газонокосилку вам не надо будет покупать. Оставляем в подарок! А также качель, подвесное кресло для релаксации, каркасный бассейн, шезлонги для загорания и костровую чашу! Снт находится в окружении леса, чистый воздух и красивые природные виды обеспечены. Разумный торг уместен.