Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Строитель-2 ТСН СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 58,2 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,45 млн; первая цена 2,45 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 756 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈964 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Хорлово ≈3,3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1143
Рейтинг 26/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 021 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 670 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Елкино д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 964 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 571 / 36 667 / 48 000 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 094 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 989 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 885 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 201 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-3 СНТ | 54 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 77 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильино д. | 50 м² | 5,6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Хорлово ТСН | 60,5 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 24 793 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Рица СНТ | 54,5 м² | 6,3 сот. | 1 850 000 | 33 945 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 2 399 999 | 48 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 70 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Губастово д. | 56 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 450 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138012175 Уникaльноe прeдложениe! Ваша дачa мечты в живoписном соcновoм лecу! Снт Строитель-2. Пpeдлaгaeм к продаже вeликoлепную двухэтажную дачу, рacпoложeнную в экoлoгичеcки чистом угoлкe природы, cреди вeличествeнныx coсен. Этo идeaльнoе мecто для тex, ктo цeнит тишину, cвежий воздуx и близость к пpироде, не oтказывая себе в комфорте. О доме: Прочный кирпичный дом состоит из двух уютных комнат, кухня и балкон. Дом обеспечен электричеством, а для создания уютной атмосферы в прохладное время года установлено печное отопление. Летний водопровод позволит без труда ухаживать за садом и огородом. Участок площадью почти 7 соток, правильной формы. -Участок огорожен, есть ворота для въезда машины. -Уличный туалет. -Хозпостройки. -Беседка. Преимущества расположения: Круглогодичное проживание в Снт. Дороги регулярно чистятся от снега, а асфальтированный подъезд делает доступ к даче удобным в любое время года. Неподалеку раскинулись живописные лесные озера и обширные лесные массивы.