Ярославское ш., 23 км от МКАД
Алешино СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 31 м², участок 6,9 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 17.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈183 тыс. ₽/сот. × 6,9 сот. = 1,26 млн → дом ≈2,24 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–206 тыс. ₽/м², медиана 115 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,44 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −743 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Зеленоградская ≈9,5 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11426
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 26 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 182 738 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 261 000 ₽ (6,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 239 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 226 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алешино СНТ | 13 сот. | 9 500 000 | 730 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешино д. | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешино д. | 8,8 сот. | 3 500 000 | 397 727 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 6,3 сот. | 1 080 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Алешино д. | 15 сот. | 4 750 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алешино д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алешино д. | 7,2 сот. | 790 000 | 109 722 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алешино д. | 12 сот. | 2 600 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алешино д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алешино д. | 30,1 сот. | 13 532 000 | 449 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 875 / 115 000 / 206 250 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 440 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 096 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 752 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -743 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Госплана СНТ | 30,1 м² | 8,1 сот. | 5 000 000 | 166 113 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Лесной рп | 30 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Никульское д. | 30 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Марфино с. | 32 м² | 5,5 сот. | 6 600 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Нагорное-3 СНТ | 31,7 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 94 637 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Дубки СНТ | 28,1 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 381 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Нива-1 СТ | 26,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 57 252 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Березка-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.2 км | Озерное СНТ | 30 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Горки-Город Сорочаны КП | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. Дом расположен на участке в Снт "Алешино" удобный подъезд. В доме два этажа( второй этаж не оформлен площадь второго этажа примерно 30м), имеется терраса для отдыха. Водоснабжение осуществляется через летний водопровод, канализации нет. Санузел находится на улице. Электричество подключено. Отличное место для тех, кто ищет спокойствие и природу рядом с городом.