Ярославское ш., 56 км от МКАД
Мишутино с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,71 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,93 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 40 км ≈4,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11424
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 287 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 713 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 097 700 | 192 579 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мишутино с. | 7,4 сот. | 800 000 | 108 108 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 200 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мишутино с. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильково д. | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васильково ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мишутино с. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорское СНТ | 4,2 сот. | 249 000 | 59 286 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 34 286 / 66 154 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 166 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 824 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 926 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Красная Сторожка-1 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маньково д. | 64 м² | 6,5 сот. | 11 000 000 | 171 875 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мыловар СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ивашково д. | 65 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мишутино с. | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Васильково д. | 70 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорское СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Захарьино СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 931 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ивашково СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 27 941 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в Мишутино. Участок 8 соток. Ровняй, прямоугольной формы. Электричество и вода на участке. Стоимость 3.000.000 рублей.