Ярославское ш., 56 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 33 м², участок 5 сот., 2025 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Земля ≈153 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 766 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,19 млн / целевая ≈2,87 млн / пессимист. ≈2,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈479 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Сергиев Посад ≈1,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11419
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 23.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 766 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 134 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 364 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 18 сот. | 8 800 000 | 488 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 12 сот. | 4 600 000 | 383 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 3,3 сот. | 180 000 | 54 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | 7 сот. | 5 900 000 | 842 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 05.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | Авиатор СНТ | 13,5 сот. | 1 130 000 | 83 704 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 25 сот. | 20 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 345 / 95 496 / 101 449 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 192 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 032 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 873 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 479 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 33 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 69 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 34 м² | 3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Афанасовский пос. | 33 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Росток СНТ | 33,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 98 507 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 33 м² | 5 сот. | 6 400 000 | 193 939 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 30 м² | 2,8 сот. | 4 500 000 | 150 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 32 м² | 4,3 сот. | 3 100 000 | 96 875 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Мирный СНТ | 34,8 м² | 3,8 сот. | 2 100 000 | 60 345 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 30 м² | 3 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Запрудный ЛПХ | 34,5 м² | 5 сот. | 3 500 000 | 101 449 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 26.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом площадью 33м2, зарегистрирован как жилой в 2025 году из сэндвич-панелей. Двухэтажное строение расположено в черте г. Сергиев Посад, назначение земли населённых пунктов на участке СНТ, что обеспечивает спокойную атмосферу загородной жизни. На первом этаже находится уютная гостиная с деревянной отделкой и кирпичной печью На втором этаже расположена мансарда. Есть электричество 5 кВт водоснабжение на участке с апреля до октября и подготовлен септик для канализации. Для удобства проживания рядом расположена остановка пос. Афанасово 15 мин хотьбы. 4 км до центра города и Троице Сергиевой Лавры. В 15 минутах есть супермаркет Пяторочка, Озон, WB. Участок огорожен 3Д забором и металлопрофилем, обеспечивающим приватность и безопасность. Дом оформлен как жилой, подходит под ипотеку и маткапитал. Возможна прописка и регистрация. Торг уместен.