Ярославское ш., 76 км от МКАД
Игнатьево-1 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 650 тыс. ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 57 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 359 тыс. → дом ≈291 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈552 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,64 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈102 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дубининское ≈5,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11415
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 6.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 59 782 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 359 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 291 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Игнатьево-1 СНТ | 6,9 сот. | 400 000 | 57 971 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 8,8 сот. | 700 000 | 79 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Игнатьево-5 СНТ | 2,7 сот. | 150 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Игнатьево-4 СНТ | 8,7 сот. | 399 000 | 45 862 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Озерное СНТ | 4,3 сот. | 450 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Игнатьево-2 СНТ | 4,6 сот. | 300 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатьево-4 СНТ | 4,5 сот. | 650 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатьево д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 889 / 48 056 / 105 000 |
| цена объекта | 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 552 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 819 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 455 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 102 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 41 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Зеленый СНТ | 40 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дружба СНТ | 36 м² | 4,4 сот. | 1 599 000 | 44 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Парфеново с. | 38,8 м² | 6,6 сот. | 1 900 000 | 48 969 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 7,4 сот. | 3 150 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дон СНТ | 35 м² | 4,5 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Коврово-2 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 55 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Перелески СНТ | 35,3 м² | 6,6 сот. | 2 290 000 | 64 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Глебово СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ивашково-3 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 850 000 | 18 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 650 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Участок 6 соток, маленький домик на участке, обжитой снт с хорошими соседями