Ярославское ш., 34 км от МКАД
Заречье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.05.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,22 млн → дом ≈2,28 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 54 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,54 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль −447 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. Фёдоровское ≈4 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11413
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 733 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 222 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 278 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Воздвиженское с. | 9 сот. | 1 850 000 | 205 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Барково с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 167 / 65 737 / 80 735 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 535 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 308 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 082 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 628 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -447 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Талица-1 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 5 490 000 | 80 735 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | имени Тимирязева СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 3 900 000 | 54 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Талица-1 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | имени Тимирязева СНТ | 78 м² | 5 сот. | 4 600 000 | 58 974 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.05.2025 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача. Снт "Заречье". По документам жилой дом. Охрана, Автоматические ворота. Дом расположен на краю лесного массива. До озера 5 м, до реки Воря 40 м. Можно купаться в реке и на озере. В реку заход с лестницы, на озере небольшой песочный пляж, высокая горка. 200 м до детской площадки, теннисный стол, показ фильмов для детей. Участок 6 соток. Всё оформлено, границы установлены. Основной дом двухэтажный щитовой, утеплённый с подвалом. Постоен в начале 90-х. Фундамент ленточный. Изнутри обит вагонкой. Первый этаж: кухня-прихожая, столовая, две спальни. Печка русская с камином. Мансардный этаж с лоджией. Панорамное остекленение. Прихожая, хол, две кладовки по длине дома. Другие строения кроме основного дома: - гостевой дом из бруса построен в 2016 г., - финская сауна с летним душем и санузлом, - отдельный хозблок с санузлом построен в 2015 г. Вода скважина. В перспективе подвод газа. Дом в хорошем жилом состоянии. Один собственник, полная стоимость в договоре. Можно в ипотеку.