Ярославское ш., 53 км от МКАД
Высоково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 135 м², участок 6 сот., кирпич, 1996 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 68 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,54 млн / целевая ≈6,79 млн / пессимист. ≈6,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,08 млн ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈4,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11408
Рейтинг 51/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 507 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 493 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 059 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Высоково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 135 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 547 / 61 344 / 119 565 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 541 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 787 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 033 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 083 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Дружба СНТ | 126 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 53 968 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лоза пос. | 124,3 м² | 8 сот. | 7 250 000 | 58 327 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Птицевод-2 СНТ | 124,3 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 64 360 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 143,9 м² | 6,5 сот. | 7 200 000 | 50 035 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Чарково д. | 111 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 107 928 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 138 м² | 7 сот. | 16 500 000 | 119 565 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Колос СНТ | 120 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Роща СНТ | 106 м² | 4,5 сот. | 3 450 000 | 32 547 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Восход-9 СНТ | 111 м² | 6 сот. | 11 980 000 | 107 928 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 147 м² | 8,9 сот. | 9 699 000 | 65 980 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
хорошее состояние можно жить. Свет. септик. колодец. цокольный этаж. родник где все берут воду в 300 м. озеро 300м. охрана. дороги чистят. многие живут круглый год. хорошие добродушные соседи. баня . ель 30м. туя. 6м. теплица. ухоженный участок по факту 9 соток . летняя кухня с туалетом душем стиральной машинкой. колодец. вода питьевая. чистая.