Объект №11405 · дом · снято

Ярославское ш., 50 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 70,6 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,05 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 26.05.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 885 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,41 млн, покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,92 млн / целевая ≈2,63 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −820 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: водопровод по границе; газ — в перспективе.
До ст. Сергиев Посад ≈3,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11405

Рейтинг 35/100 · уверенность 65 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продается дача в черте города Сергиев Посад, находящаяся в Снт Автомобилист. Участок расположен на возвышенности, со второго этажа панорамный вид на город Сергиев Посад, подъезд по центральной улице Снт отсыпанной асфальтовой крошкой. По площади всего участка привозной плодородный грунт. На участке посажены плодовые деревья и кустарники: яблони летних и осенних сортов, слива, вишня, черноплодная рябина, жимолость, крыжовник, барбарис ( в этом году уже возможен сбор урожая). Первый этаж дома кирпич, мансардный  дерево, вход в здание через крыльцо и летнюю кухню, первый этаж  2 комнаты, мансарда  1 комната. Помещения под отделку, практически полностью освобождены от старой мебели и вещей. Вода по границе  коллектор городского водоснабжения. Газ  в перспективе. Собственник  1 человек. Документы готовы к сделке ( свидетельство о наследовании, решение суда от 12.2025г., межевание), участок зарегистрирован в Егрп. Продажа только официально, продажу через " Членскую книжку Снт" не рассматриваю. На 1 января 2026 никаких долгов нет.