Ярославское ш., 10 км от МКАД
Ивантеевка г., Пушкинский гор. округ
Дача 24 м², участок 4 сот., брус.
Цена 570 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 19.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 88/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈668 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 107 тыс.–310 тыс. ₽/м², медиана 210 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈484 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,51 млн / целевая ≈4,96 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,54 млн ₽, маржа 80 %, ROI 410 %.
⚠ ROI 410 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — есть; свет — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Ивантеевка-2 ≈0,9 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11404
Рейтинг 88/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 667 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 670 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 34,4 сот. | 21 481 250 | 624 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 20 сот. | 15 900 000 | 795 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 44 сот. | 45 569 000 | 1 035 659 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,5 сот. | 800 000 | 145 455 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Колос СНТ | 6 сот. | 5 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Союз ОНТ | 6 сот. | 13 800 000 | 2 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 38 сот. | 110 000 000 | 2 894 737 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 19 сот. | 16 400 000 | 863 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10,1 сот. | 8 421 000 | 833 762 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 106 667 / 210 000 / 310 000 |
| цена объекта | 570 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 484 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 510 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 234 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 959 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 408 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 543 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 410 % |
| пояснение расчета | ROI 410 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 410 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 20 м² | 4,7 сот. | 4 600 000 | 230 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Лесное Фрязино-2 СНТ | 25 м² | 5,6 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 30 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Лесные Поляны СНТ | 20 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 310 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Черкизово дп | 29 м² | 5 сот. | 7 300 000 | 251 724 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 5.9 км | Челюскинский пос. | 30 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Кардо-Лента пос. | 30 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 800 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 570 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 570 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 24 кв. М ( 2 бытовки: жилая и хозяйственная) с участком 4 сотки. На участке растут плодовые деревья и кустарники. Имеется газовое отопление от баллонов, центральное водоснабжение, летнее. Электричество отсутствует, пользуюсь бензогенератором. Санузел расположен на улице. Участок находится в Онт, над участком Лэп. Продажа по садовой книжке, приватизацией земли занимается администрация Онт Зеленый Бор, это будет долго. В 5 минутах остановка электрички ст. Зеленый Бор. Рассматриваю Вариант Сдачи В Аренду. Также Рассмотрю Обмен На Комнату В МО. На звонки не отвечаю, пишите сообщения.