Ярославское ш., 14 км от МКАД
Заозерный СНТ, Щелково гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Земля ≈446 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,67 млн → дом ≈726 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 119 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 140 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,61 млн / целевая ≈7,75 млн / пессимист. ≈6,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,8 млн ₽, маржа 41 %, ROI 69 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — нет; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Детская ≈2 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11403
Рейтинг 80/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 445 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 674 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 726 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Заозерный ТСН | 5,9 сот. | 3 250 000 | 550 847 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 3 990 000 | 665 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Заозерный СНТ | 9 сот. | 2 750 000 | 305 556 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заозерный ТСН | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заозерный СНТ | 7 сот. | 3 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Комягино-2 СНТ | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Комягино с. | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Электрик СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заозерный СНТ | 6,4 сот. | 2 800 000 | 437 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 118 939 / 140 224 / 175 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 612 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 751 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Жюльверн КП да: «с/у» + «меблированный» | 61,6 м² | 6,1 сот. | 10 500 000 | 170 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62,4 м² | 6,5 сот. | 8 750 000 | 140 224 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Невзорово д. да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Заозерный СНТ да: «ванная» + «отделкой» | 62 м² | 5,4 сот. | 3 300 000 | 53 226 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Спутник СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 65 м² | 6,2 сот. | 8 400 000 | 129 231 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Маяк СНТ да: «ванные» + «отделка» | 66 м² | 5,6 сот. | 7 850 000 | 118 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, окна выходят на зеленый двор, окруженный деревьями. На территории есть просторный участок площадью 12 соток (6 соток официальные), ухоженный сад и несколько хозяйственных построек. Из мультимедиа доступно кабельное/цифровое ТВ. Санузел расположен на улице, водоснабжение отсутствует, канализация выгребная яма. Дом находится в Снт, рядом имеется магазин и остановка общественного транспорта. Асфальтированная дорога обеспечивает удобный круглогодичный подъезд к дому. Взносы 15т в год. Разумный торг уместен.