Ярославское ш., 35 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 61 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,16 млн → дом ≈2,14 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈920 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Калистово ≈5,1 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11401
Рейтинг 26/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 159 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 141 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 098 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 920 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 621 / 47 895 / 61 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 234 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 072 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 911 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 587 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Воздвиженский СНТ | 63,9 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 50 078 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Озон СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Воздвиженское-3 СНТ | 68,9 м² | 5,7 сот. | 3 300 000 | 47 895 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Воря-2 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 61 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Березки МО СНТ | 59,8 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 58 528 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Рассвет СНТ | 75 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 34 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Полянка сад. уч. | 68 м² | 6,8 сот. | 3 000 000 | 44 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 113 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ждановский СНТ | 58 м² | 5,9 сот. | 1 950 000 | 33 621 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Еремино д. | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138975929 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасный дачный дом. Расположенный в 10 км. От Сергиев Посада. Снт "Рассвет". О Доме. Дом двухэтажный 61 кв. М. Фундамент ленточный бетонный. Дом построен первый этаж из бруса, второй построен по каркасной технологии с небольшим утеплением. Снаружи обшит вагонкой и покрашен, крыша покрыта металлом. В доме установлены окна Пвх и деревянные стеклопакеты. На первом этаже: при входе небольшой тамбур отсекающий попадание холодного воздуха в дом. Просторная светлая комната 18 кв. М. С удобной лестницей, ведущей на второй этаж. Из комнаты проход в 2 изолированные спальни, которые вы можете обустроить по своему желанию. Между комнатами расположена рабочая печь, хорошо протапливающая весь дом. На втором этаже расположены большой холл (проходная комната) и еще 1 спальня. В доме сделана небольшая кухня, заведена вода (установлен бойлер). Коммуникации. В дом заведено и разведено по комнатам электричество (8кв. Т). Водопровод летний подается с мая по октябрь. ОБ Участке. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества. Правильной прямоугольной формы 6 соток, сделано межевание. Со всех сторон обнесен забором. На участке стоит баня с хорошим помещением которое можно обустроить по своему желанию с отдельной печью. Хоз. Блок для хранения садового инвентаря с туалетом. Посажены плодовые деревья и кустарники. Выделено место для грядок. Установлен большой стационарный парник. Сделана парковка для автомобиля с навесом. По сколько участок крайний дополнительно установлен гараж. Инфраструктура. Участок расположен в тихом зеленом Снт. На въезде установлены ворота и камеры видеонаблюдения. Зимой дороги чистят, есть те, кто проживает круглогодично. На территории Снт имеется свой пруд. Не далеко от участка хороший лестной массив. До остановки общественного транспорта 10-15 мин. Пешком в д. Голыгино. Легко добраться до Сергиев Посада. Где есть вся необходимая инфраструктура. Удобный выезд на Ярославское шоссе. До мкада 48 км. Один взрослый собственник! Все готово к продаже! Если остались вопросы-звоните! Оперативно покажем! Поможем с юридическим оформлением и быстрым выходом на сделку. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы Гильдии риелторов Московской области.