Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Коломзавод-1 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., 2022 год.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 4,75 млн; первая цена 4,75 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈313 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,88 млн → дом ≈870 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: септик; свет — есть.
До ст. Коломна ≈2,1 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №114
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 313 261 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 880 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 870 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5 сот. | 1 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коммунальник-1 СНТ | 7,2 сот. | 3 950 000 | 548 611 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | №9 Госучреждений СНТ | 4 сот. | 1 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коммунальник-1 СНТ | 5 сот. | 2 200 000 | 440 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коммунальник-2 СНТ | 4,6 сот. | 1 400 000 | 304 348 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коломзавод-2 СНТ | 2,5 сот. | 850 000 | 340 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодка СНТ | 6,3 сот. | 1 799 000 | 285 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Огородник-2 СНТ | 6,4 сот. | 3 000 000 | 468 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 9,3 сот. | 9 999 998 | 1 075 269 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 368 / 72 222 / 129 825 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 696 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 561 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 157 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 38 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 47 368 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Дружба СНТ | 33,4 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 104 790 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Колосок СНТ | 36 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Черкизово с. | 36 м² | 5,8 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | имени 1 Мая СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 900 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Околица СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 30 м² | 7 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.1 км | Деметра СНТ | 38 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | 28,5 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 129 825 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.3 км | Ока СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 4 750 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 750 000 (−2 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом с щемельным участком 6 соток в центре города по улице Ленина СНТ "Коломзавод-1". Дом новый, утепленный, кухня со встроенной мебелью, две комнаты. Электричество, вода в доме, канализация септик. Участок ровный с плодовоягодными насаждениями: яблони, малина, клубника, смородина и т.д. На участке есть хозпостройка, летний душ, биотуалет. Рядом автобусные остановки, магазины, храм. В шаговой доступности историческая часть города, детсад, школа. Можно построить дом для постоянного проживания. Один собственник, свободная продажа.