Ярославское ш., 49 км от МКАД
Березка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈296 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,96 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,85 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Бубяково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11391
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 955 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 345 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Благовещенье с. | 5 сот. | 1 600 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Благовещенье с. | 8 сот. | 2 850 000 | 356 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 20 сот. | 5 900 000 | 295 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Планета СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 48 750 / 59 701 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 988 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 889 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 789 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 855 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Строитель-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 33,5 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 59 701 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | Загорское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Воронцово д. | 50 м² | 6 сот. | 1 060 000 | 21 200 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Восход-9 СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2025 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Снт 6,6 соток с постройками. + 2 сотки земля снт. 61 км. Ярославского шоссе (от Мкад 44 км.). Сергиево-Посадский городской округ с. Благовещенье, Снт Березка. К участку хороший подъезд. Есть электричество, вода (колодец 14 колец), газ в баллонах. Участок ровный, правильной формы с плодовыми деревьями, кустарниками и грядками. На участке расположены: - баня из бруса с мансардным этажом ( постройки 2009г). Размеры 5*5+веранда 5*1,5м. На 1-м этаже жилая комната 12,5м и 2 помещения по 6,5м. Мансарда 2,6*6,5 (16,5м). Баня утеплена и обита сайдингом. В баню заведена вода и сделано отведение стоков. Есть душевая кабина, бойлер на 80 литров и мини кухня. Отопление конвекторы. Пластиковые окна+ веранда застекленная. Баня используется как домик для проживания. Есть большая поляна где можно построить большой дом, а баню использовать по назначению или как гостевой дом. - большая веранда 20м (5*4), используется как летняя кухня. Есть вода, отвод сточных вод, газ в баллонах. - большой хозблок (5*3)на сваях, отделан сайдингом. - летний туалет 2 кольца. - теплица, грядки из металла. Участок огорожен забором, граничит с 2-мя участками. Соседи хорошие, не скандальные и не пьющие. На участке сделана большая парковка. Засыпана песком и гравием на 3 машины. По периметру участка сделан дренаж. Документы в порядке. Один собственник. Сделано межевание. Долгов нет. Взносы в Снт стабильные 15000Р в год. Если есть вопросы пишите в сообщение. В настоящее время рассматривается вопрос о присоединении садового товарищества к сельскому поселению. Данное мероприятие дает некоторые преимущества: на участке можно построить капитальный жилой дом высотой до трёх этажей; владелец дома и члены его семьи легко могут оформить постоянную регистрацию в таком доме; благоустройство и уборка территории, находящейся в общей собственности, обеспечивается за счёт местного бюджета (дороги тоже чистят за счёт бюджета); решение вопроса транспорта между поселениями как минимум есть автобусное сообщение; подведение коммуникаций также должно обеспечиваться за счёт местного бюджета; тарифы на коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение) ниже, чем в садовом товариществе; не надо платить членские и целевые взносы. После получения статуса сельского поселения собственники смогут подать заявку на газификацию жилого дома в рамках гос. Программы. Ориентировочная стоимость подключения 150 тыс. До конца года скидка.