Ярославское ш., 82 км от МКАД
Сулоть СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 16 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 370 тыс. → дом ≈1,13 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 13 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,78 млн / целевая ≈1,6 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шубино ≈21,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11390
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 370 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сулоть СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 26 786 / 49 167 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 694 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 426 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 049 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сулоть СНТ | 60 м² | 9,3 сот. | 2 950 000 | 49 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 60 м² | 11 сот. | 800 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Селково д. | 64 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 98 438 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Муханово с. | 67,2 м² | 14 сот. | 1 800 000 | 26 786 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Селково д. | 76 м² | 22 сот. | 2 500 000 | 32 895 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Садовое товарищество Сулоть, 93 и 92 участок, один участок с домом, колодцем, второй без постройки, продаётся пустой или все вместе, дом приватизирован документы готовы. Рядом речка и первая полоса леса. Дом утеплён, внутри обшит вагонкой, ещё комната большая.