Ярославское ш., 5 км от МКАД
Королев г., Королев гор. округ
Дом 41,9 м², участок 1 сот., бревно.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 19.09.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈866 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 82 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈738 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Фабрика 1 Мая ≈0,9 км по прямой; до МКАД 5 км, на машине ≈13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11389
Рейтинг 38/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 0 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 865 731 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 10,7 сот. | 7 900 000 | 738 318 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7,7 сот. | 9 200 000 | 1 194 805 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 14 100 000 | 940 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8,3 сот. | 7 100 000 | 855 422 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,5 сот. | 8 200 000 | 1 822 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10,1 сот. | 9 056 260 | 896 659 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,9 сот. | 5 000 000 | 724 638 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 16 500 000 | 1 833 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 13,7 сот. | 14 000 000 | 1 021 898 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 9 200 000 | 1 533 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 738 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 82 500 / 92 424 / 100 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Тарасовка с. | 50 м² | 1 сот. | 990 000 | 19 800 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 40 м² | 1,5 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 33 м² | 1 сот. | 3 050 000 | 92 424 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 30 м² | 1 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2025 | 4 200 000 | история площадки |
| 28.09.2025 | 3 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.02.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 20.04.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 300 000 (−600 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1/4 часть 2-этажного дома Королев, Проезжая ул., 4 квартира 4. Продаю часть жилого дома в черте города Королев. Эта выделенная квартира, общей площадью 41,9 Состояние: требует ремонта. В квартире печное отопление, электричество подведено, газ по границе. Можно достроить второй этаж. Земли нет. Отличный вариант для постоянного места жительства- есть прописка, рядом жд станция Фабрика 1 мая, магазины, школа, детский сад. Один взрослый собственник. Быстрый выход на сделку. Свободная продажа. 2 100 000.