Ярославское ш., 42 км от МКАД
Стройково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 64,5 м², участок 9,2 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 18.01.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 9,2 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,42 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,29 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −2,15 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11388
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 16.1 |
| торг | 5 | 84 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 47 % | 3.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 081 000 ₽ (9,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 418 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 488 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Стройково д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стройково д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стройково д. | 8 сот. | 2 080 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кудрино СНТ | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стоик СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стоик СНТ | 5,3 сот. | 1 380 000 | 260 377 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стройково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кудрино СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стойк СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 290 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 38 569 / 90 758 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 506 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 374 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 110 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 154 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Стоик СНТ | 65 м² | 12 сот. | 4 290 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кудрино СНТ | 71,3 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 38 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стройково д. | 56,7 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 35 273 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Здоровье СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 40 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Золотилово СТ | 60 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 65 м² | 11 сот. | 10 000 000 | 153 846 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 66 м² | 8,8 сот. | 5 990 000 | 90 758 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Мечта СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Хотьково СНТ | 59 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 33 051 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.01.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 03.04.2026 | 3 550 000 (−200 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 3 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 499 000 (+99 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный каркасник 64.5 м2 для круглогодичного проживания. Продается теплый и экологичный дом. 64.5 квадрата достаточно для семьи. Плюсы дома: Быстрый прогрев. Качественные материалы (утеплитель [150]). Высокая сейсмостойкость и долговечность. Участок 9,2 сотки. Тихий район, природа рядом. Автобусная остановка, магазин все доступно. Торг уместен. Пишите, показ в любое время. Продам участок с домом. Возможен торг.