Ярославское ш., 35 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈190 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,14 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 62 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −173 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Калистово ≈5 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11385
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 140 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 160 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 619 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Голыгино д. | 3,1 сот. | 950 000 | 306 452 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Голыгино д. | 15,2 сот. | 3 600 000 | 236 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заречный пос. | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 7 сот. | 1 995 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 15 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 6,4 сот. | 1 300 000 | 203 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воздвиженский СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воздвиженское с. | 38 сот. | 4 500 000 | 118 421 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженское с. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 250 / 65 089 / 79 946 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 027 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 724 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -173 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.8 км | ВДНХ сад. уч. | 36,9 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 79 946 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | 40 м² | 6,5 сот. | 2 490 000 | 62 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11 км | 50,7 м² | 5 сот. | 3 300 000 | 65 089 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 139066900 Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается прекрасный дачный дом. Расположенный в 10 км. От Сергиев Посада. Снт "Рассвет" рядом с д. Голыгино. О Доме. Дом двухэтажный 42 кв. М. Фундамент ленточный из бетонных блоков. Дом построен по каркасной технологии с небольшим утеплением. Снаружи обшит вагонкой и покрашен, крыша покрыта шифером. В доме установлены деревянные окна. На первом этаже: при входе небольшой холл отсекающий попадание холодного воздуха в дом с удобной лестницей, ведущей на второй этаж. Просторная светлая комната 18 кв. М. Полноценная кухня 7 кв. М со всем необходимым, вода заведена в дом(установлен бойлер). Там расположена рабочая печь, хорошо протапливающая весь дом. На втором этаже расположены проходная комната и еще уютная спальня. Коммуникации. В дом заведено и разведено по комнатам электричество (8кв. Т). Водопровод летний подается с мая по октябрь. ОБ Участке. Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества. Правильной прямоугольной формы 6 соток, сделано межевание. Со всех сторон обнесен забором. Хоз. Блок для хранения садового инвентаря с душевой и туалетом. Посажены плодовые деревья и кустарники. Для любителей огорода хватит места для грядок. Сделана парковка для автомобиля. Инфраструктура. Участок расположен в тихом Снт. На въезде установлены ворота и камеры видеонаблюдения. Зимой дороги чистят, есть те, кто проживает круглогодично. На территории Снт имеется свой пруд. Не далеко от участка хороший лестной массив. До остановки общественного транспорта 15 мин. Пешком в д. Голыгино. Легко добраться до Сергиев Посада. Где есть вся необходимая инфраструктура. Удобный выезд на Ярославское ш. До мкада 48 км. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы звоните с удовольствием на них отвечу! * Градомирь- компания, которую рекомендуют друзьям!