Ярославское ш., 68 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., каркас, 2000 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈199 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −212 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11380
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 195 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 205 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лесная Поляна ДНТ | 20 сот. | 2 490 000 | 124 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна ДНТ | 17 сот. | 2 800 000 | 164 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна ДНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маньково д. | 9 сот. | 2 900 000 | 322 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маньково ТСН КП | 7,4 сот. | 2 200 000 | 297 297 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маньково д. | 7,4 сот. | 2 450 000 | 331 081 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маньково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Маньково д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васильково д. | 9 сот. | 1 790 000 | 198 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васильково д. | 10 сот. | 2 290 000 | 229 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 424 / 64 692 / 113 514 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 410 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 240 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 069 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 728 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -212 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Зодиак СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 88 475 | снято (цена объявления) 17.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ивашково-2 СНТ | 59 м² | 6 сот. | 2 090 000 | 35 424 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Березняки СНТ | 37 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 113 514 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Сергиево-Посадском районе лес вокруг, озеро в 5 минутах, летняя кухня с душем! Продаётся каркасный дом (3 спальни) на хорошем фундаменте с печным отоплением пригоден для жизни не только летом, но и в прохладное время. На участке: Отдельно стоящее здание 20м2 летняя кухня отдельное помещение с местом для готовки, большим обеденным столом и мягким диваном для гостей. Там же оборудована душевая очень удобно после сада или купания. плодовые деревья, смородина, малина и другие ягодные кустарники свой урожай каждый сезон; Участок светлый, ровный, сухой, а густой лес начинается сразу за границами СНТ тишина, грибы и чистый воздух в двух шагах. Межевание сделано, ждем регистрацию. Инфраструктура и бонусы: до озера для купания 5 минут пешком идеально для утренних заплывов и вечернего отдыха; подъезд круглогодичный, зимой снег на территории чистят; выездные ворота в поселок открываются со смартфона заезд без хлопот. Важно: единственный собственник, владеет дачей с 1999 года документы идеально чистые, никаких перепродаж и юридических рисков. Прекрасно справляюсь с продажей сама, помощники не требуются.