Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Топаз СНТ, Раменский гор. округ
Дача 66 м², участок 7,1 сот., бревно.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 459 тыс. → дом ≈1,84 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −403 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: печь.
До ст. Фаустово ≈16,6 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1138
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 14 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 687 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 459 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 841 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 894 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юрасово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Топаз СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Топаз СНТ | 9,4 сот. | 550 000 | 58 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Отра СНТ | 7,8 сот. | 460 000 | 58 974 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кулон СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Топаз СНТ | 14,1 сот. | 1 500 000 | 106 383 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Топаз СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кулон СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фазенда СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрасово д. | 30 сот. | 1 899 999 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 833 / 47 334 / 98 214 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 173 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 672 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -403 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Зеленое Ожерелье СНТ | 67 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 82 090 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Русское поле СНТ | 66,9 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 47 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Рассвет-Натальино СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Солнечное СНТ | 60,4 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 33 113 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Светлая Поляна дп | 70 м² | 9,5 сот. | 3 700 000 | 52 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Южное СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка-Натальино СНТ | 80,3 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 34 869 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лисичкино КП | 56 м² | 6 сот. | 5 499 997 | 98 214 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Содружество СНТ | 79 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 46 835 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Заворово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 30 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача из качественногго сруба 66 кв. М на участке 7 соток можно жить круглый год! 1-ый этаж из сруба, пристройка с кухней и душем каркасные, 2-ой этаж- утеплённая мансарда. На участке: - Сад: плодовые деревья, кустарники, место под огород; Коммуникации: - Электричество 1 фаза, 7 квт; - Вода: летний централизованный водопровод; - Отопление: печь (не доделан вывод трубы), электрические конвекторы. Снт огорожен, въездные ворота открываются с телефона, дороги чистят зимой. До участка асфальтная крошка, транспорт из Бронниц и Москвы. Рядом леса с грибами, супермаркет, строительный рынок. Звоните, расскажу подробнее и покажу! Код пользователя: 150626. Номер в базе: 14196545.