Ярославское ш., 65 км от МКАД
Радуга и Эльбрус СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 150 м², участок 6,4 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 50 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 807 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,94 млн / целевая ≈13,45 млн / пессимист. ≈11,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,23 млн ₽, маржа 52 %, ROI 109 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Дубининское ≈1,3 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11377
Рейтинг 74/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 22 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 807 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 393 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 953 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Энергетик СНТ | 5,6 сот. | 690 000 | 123 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный-2 ДНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный-2 ДНТ | 8,4 сот. | 1 300 000 | 154 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининское-1 СНТ | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6,2 сот. | 1 050 000 | 169 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубининские дачи ДНП | 11,4 сот. | 2 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 94 937 / 124 242 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 941 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 194 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 447 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 953 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 233 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 109 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Деулинская слобода ДНП да: «санузел» + «теплый пол» | 158 м² | 6 сот. | 15 000 000 | 94 937 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Север СНТ да: «сан.узел» + «мебелью» | 150 м² | 6,2 сот. | 7 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Деулино СНТ да: «ванную» + «тёплый пол» | 165 м² | 7 сот. | 20 500 000 | 124 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 74504046 Продается большой дачный дом, в Подмосковье в пешей доступности от ж/д станции. ОБ УЧАСТКЕ Земля сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства и огородничества- 6,4 сотки (участок 30 на 30 метров). На участке расположен трех этажный дом с гаражом. Въезд в СНТ осуществляется через автоматические ворота. Участок огорожен по периметру. Сделано межевание. О ДОМЕ Дом трех этажный общей площадью 150 м.кв. Построен на добротном ленточном фундаменте. Первый этаж построен из кирпича, состоит из гаража с бетонным полом и глубоким подвалом. Подвал выложен кирпичом. Раздельный санузел с бойлером для нагрева воды. Также на первом этаже находится кухня с установленным кухонным гарнитуром. По всему первому этажу включая гараж уложен теплый пол. Далее на второй этаж ведет пологая лестница. Второй этаж выполнен из бруса. На втором этаже две комнаты. Одна большая - гостиная и спальня. Третий этаж утеплен, на этаже расположены три спальни. Перекрытие между этажами - деревянные. Крыша дома покрыта металлом. Дом теплый. КОММУНИКАЦИИ В дом заведено и разведено по комнатам электричество ( 7кв.т). Отопление осуществляется с помощью теплых полов и конвекторов. Вода заведена в дом от центрального, летнего водопровода. ИНФРАСТРУКТУРА Участок расположен в тихом СНТ. В СНТ установлена детская площадка, Въезд на территорию товарищества через автоматические ворота. До ж/д станции пешком около т15 минут. На электричке до Ярославского вокзала г. Москвы 1,5 часа. Или на автомобиле по Ярославскому шоссе, до СНТ ведет отличная асфальтовая дорога. Существует бесплатная доставка из магазинов Пятерочка, Дикси. СНТ находится в 15 мин. езды на автомобиле от центра города Сергиев Посад по ровной асфальтированной дороге. Зимой регулярно чистят снег. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы - звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомирь- компания, которую рекомендуют друзьям! - Одобрение ипотеки - Юридическое сопровождение сделок - Подбор и продажа недвижимости