Ярославское ш., 12 км от МКАД
Ивушка-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 10 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 23.07.2025.
Рейтинг 32/100 · уверенность 47 %
Земля рядом ≈496 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 138 тыс.–580 тыс. ₽/м², медиана 175 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −730 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ивантеевка ≈1,5 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11376
Рейтинг 32/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 236 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 495 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 975 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ивушка-3 СНТ | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 17 сот. | 10 700 000 | 629 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Ивушка-1 СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родники ОНТ | 4,1 сот. | 3 700 000 | 902 439 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 3,8 сот. | 3 500 000 | 921 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Астра-2 ОНТ | 7 сот. | 2 990 000 | 427 143 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 19 999 000 | 1 999 900 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Астра-2 ОНТ | 3 сот. | 1 400 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9 сот. | 17 000 000 | 1 888 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6 сот. | 13 500 000 | 2 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 137 500 / 174 757 / 580 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 762 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 674 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 586 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -730 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.9 км | 10 м² | 7 сот. | 5 800 000 | 580 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.7 км | Надежда ОНТ | 10,3 м² | 7 сот. | 1 800 000 | 174 757 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заозерный СНТ | 12 м² | 7,8 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2025 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток. Есть забор, электричество и скважина.