Ярославское ш., 67 км от МКАД
Звездочка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 77,2 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 2,49 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 26.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,03 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,27 млн → от пессимистичной прибыль −994 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: септик; газ — баллоны; отопление — печь; в описании: баня, скважина.
До ст. пл. 62 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11373
Рейтинг 32/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 028 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 269 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Озерецкое СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерецкое с. | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озерецкое с. | 30 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Озерецкое с. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Подлипки СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Башлаево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Башлаево д. | 9 сот. | 615 000 | 68 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 77,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 144 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 38 793 / 53 691 |
| цена объекта | 2 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 116 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 833 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 691 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 550 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -994 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Хорошевское СТ | 72 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Северянин СНТ | 76 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 39 474 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Север СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 49 375 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Озерецкое с. | 89,4 м² | 8 сот. | 4 800 000 | 53 691 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Мостовик пос. | 71 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 91 549 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Кудрино СНТ | 71,3 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 38 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Звездочка СНТ | 58 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 490 000 (−460 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 490 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный 2-этажный жилой дом площадью 77 кв. м на участке 6 соток. Назначение по ЕГРН - жилой дом, разрешенное использование - ИЖС. Между Ярославским и Дмитровским шоссе, рядом автобусная остановка и ж/д станция Хотьково. Удобная планировка: просторная гостиная, кухня и 3 спальни. Дом полностью готов для круглогодичного проживания - остается необходимая мебель и техника (стиральная машина, холодильники, электроплита). Заезжай и живи! Коммуникации: собственная скважина, горячая вода от бойлера, септик, электричество 15 кВт. Отопление - печь и электрические обогреватели. На кухне предусмотрен подвод для газовой плиты (газовые баллоны). На участке расположены баня с душем и туалетом, уютная комната отдыха с печью, сарай и дровница. Есть парковочное место, теплица, плодовые деревья и кустарники. Участок огорожен по периметру. Въезд в СНТ через автоматические ворота. На территории ведется видеонаблюдение, работают магазин и детская площадка, регулярно привозят фермерскую продукцию. Вокруг лес, ухоженная территория, доброжелательные соседи и организованное управление. Соседний дом жилой круглый год. Документы готовы к сделке: один взрослый собственник, прямая продажа, земельный участок отмежеван, дом привязан к участку. Уважаемые будущие собственники! Продажа срочная, цену готовы обсуждать!