Ярославское ш., 49 км от МКАД
Автомобилист-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 07.08.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 385 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 28 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,55 млн / целевая ≈1,4 млн / пессимист. ≈1,24 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина, колодец.
До ст. Желтиково ≈6 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11371
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 385 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 194 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Орбита СНТ | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Царевское д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Царевское д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Царевское д. | 30 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костромино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костромино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костромино д. | 30 сот. | 2 450 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесэнерго-2 СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васильевское с. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васильевское с. | 3 сот. | 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 39 750 / 69 231 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 552 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 474 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 397 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 233 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Хотьково СНТ | 36,6 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 35 519 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Сирень СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 1 590 000 | 39 750 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Веля СНТ | 30 м² | 5,7 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Житниково д. | 43 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 46 512 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 30 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Кудрино СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.08.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в одном из лучших направлений Подмосковья Ярославском! Всего 60 км от Мкад, Сергиево-Посадский район, Снт "Автомобилист-3" (в районе д. Костромино). Место тихое, лесное, с развитой инфраструктурой, есть родник с питьевой водой. Участок 6 соток ухоженный, сухой. По территории проложены дорожки. На участке расположены: Садовый дом 36 кв. М. (каркасный, установлен на бетонных опорах новая крыша). Подходит для комфортного отдыха с весны по осень. Деревянная баня (парилка, помывочная и комната). Хозяйственный блок для инвентаря. Беседка для семейных ужинов на свежем воздухе. Летний туалет. Планировка дома: удобная прихожая, оборудованная кухня и две изолированные комнаты. Продается со всей необходимой мебелью и техникой заезжай и отдыхай. Коммуникации полностью автономные: Электричество, Водоснабжение: колодец плюс глубокая скважина 25 метров (вода чистая, питьевая). Идеальный вариант для летнего семейного отдыха. До станции электрички около 10-15 минут на машине. Документы готовы к сделке.