Ярославское ш., 60 км от МКАД
Березка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 16.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 79/100 · уверенность 61 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 333 тыс. → дом ≈917 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 70 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,31 млн / целевая ≈4,78 млн / пессимист. ≈4,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,99 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь.
До ст. пл. 83 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11369
Рейтинг 79/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 917 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Дубининское-1 СНТ | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесовод СТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 7,1 сот. | 650 000 | 91 549 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 6,2 сот. | 1 050 000 | 169 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 78 289 / 81 522 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 312 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 046 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 987 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Дивный-2 ТСН да: «санузел» + «отделка» | 73,6 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 81 522 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 76 м² | 6 сот. | 5 950 000 | 78 289 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Никульское ТСН да: «ванной» + «ремонтом» | 66 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 74 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Яндова СНТ да: «ванные» + «мебель» | 74,9 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 32 710 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.02.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 250 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отмежованный и огороженный участок 600кв. М. В Снт Берёзка. От центра Сергиева-Посада 10км. Свет, вода. На участке Дом(назначение жилое).75кв. М. Гост домик с печью. Туалет, душ, дровник. Хороший подъезд. Удобное расположение. Зашёл и живи. Документы готовы. Торг небольшой.