Ярославское ш., 52 км от МКАД
Бобры СНТ, Щелково гор. округ
Дом 105 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 62 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 412 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,21 млн / целевая ≈9,19 млн / пессимист. ≈8,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,8 млн ₽, маржа 47 %, ROI 87 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Зеленцино ≈18,8 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11367
Рейтинг 70/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 412 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 695 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бобры СНТ | 5,3 сот. | 800 000 | 150 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мележа СНТ | 6 сот. | 6 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хлепетово д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хлепетово д. | 30 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Афанасово д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Хлепетово д. | 10,9 сот. | 850 000 | 77 982 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Глазуны д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Север ДНТ | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Север ДНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 077 / 97 664 / 198 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 206 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 696 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 185 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 165 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 87 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Еремино д. | 100 м² | 3,2 сот. | 19 800 000 | 198 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Барсово КП | 104,9 м² | 6 сот. | 9 999 999 | 95 329 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Электрон СНТ | 130 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Петровское с. | 105 м² | 6,4 сот. | 8 100 000 | 77 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Орбита СНТ | 114,6 м² | 7 сот. | 4 200 000 | 36 649 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Ветеран-3 СНТ | 95 м² | 6,6 сот. | 4 150 000 | 43 684 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Циклон СНТ | 101,3 м² | 6,4 сот. | 13 490 000 | 133 169 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Новое Огуднево 2 КП | 110 м² | 6 сот. | 16 990 000 | 154 455 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Новое Огуднево 4 КП | 110 м² | 8 сот. | 11 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | ВамДом Петровское КП | 100 м² | 7,5 сот. | 12 750 000 | 127 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный кирпичный дом площадью 105 м2. Построен в 1985 году. В доме три комнаты, выполнен косметический ремонт. Отопление печное, водоснабжение централизованное. Санузел расположен на улице. На территории имеется терраса или веранда для отдыха. Участок находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт). Рядом есть магазин. Дом готов к проживанию без дополнительных вложений.