Ярославское ш., 49 км от МКАД
Березка-2 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 84,7 м², участок 6 сот., брус, 1980 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,59 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,41 млн / целевая ≈5,77 млн / пессимист. ≈5,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,41 млн ₽, маржа 27 %, ROI 38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Хотьково ≈3,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11363
Рейтинг 63/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 121 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 76 % | 32.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 169 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 509 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Морозово с. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Морозово с. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Морозово д. | 14 сот. | 4 000 000 | 285 714 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Короськово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 5 сот. | 3 450 000 | 690 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Парус-1 СТ | 5,5 сот. | 980 000 | 178 182 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Парус СНТ | 6 сот. | 980 000 | 163 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 13 сот. | 4 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 594 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 71 429 / 124 191 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 407 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 087 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 126 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 407 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Строитель СНТ да: «санузел» + «ламината» | 91 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в Сергиево-Посадском районе г.п. Хотьково. Ухоженный участок 6 соток и зарегистрированное жилое строение из бруса 84,7 кв.м. На первом этаже зал, две спальни, кухня, летняя веранда. На втором этаже две спальни + гардеробная. Под домом большой погреб. Фундамент бетонный глубокий ленточный. Новые пластиковые окна. На участке яблони, ирга, калина, черная рябина, малина, смородина, крыжовник, горная сербская ель, корейская пихта. Летний водопровод. В 100 метрах от участка колодец с питьевой водой. СНТ расположено в лесу, территория огорожена, автоматические ворота. Рядом в СНТ остановка общественного транспорта. До ж/д ст. Хотьково 3 км.