Ярославское ш., 25 км от МКАД
Правдинский пгт, Пушкинский гор. округ
Дом 63 м², участок 10 сот., 1949 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈686 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 92 тыс.–258 тыс. ₽/м², медиана 176 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,18 млн / целевая ≈10,06 млн / пессимист. ≈8,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,71 млн ₽, маржа 53 %, ROI 111 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Правда ≈1,5 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11361
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 686 255 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 6 863 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8,8 сот. | 8 275 000 | 940 341 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5,7 сот. | 3 400 000 | 596 491 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Правдинский пгт | 6 сот. | 5 584 500 | 930 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Правдинский пгт | 23 сот. | 19 480 000 | 846 957 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Правдинский пгт | 30 сот. | 26 700 000 | 890 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6,7 сот. | 4 542 400 | 677 970 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 8 200 000 | 1 025 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Правдинский пгт | 27 сот. | 19 200 000 | 711 111 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Правдинский пгт | 15 сот. | 15 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Правдинский пгт | 6,3 сот. | 4 270 400 | 677 841 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 667 / 176 076 / 257 967 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 623 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 711 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 111 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Правдинский пгт | 61 м² | 10,7 сот. | 8 000 000 | 131 148 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Классик КП | 62,5 м² | 6 сот. | 16 100 000 | 257 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Правдинский пгт | 60 м² | 11 сот. | 14 500 000 | 241 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 60 м² | 13 сот. | 14 500 000 | 241 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 65 м² | 15 сот. | 12 000 000 | 184 615 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Правдинский пгт | 59,8 м² | 9,9 сот. | 7 500 000 | 125 418 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 65,9 м² | 11,7 сот. | 17 000 000 | 257 967 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.6 км | Степаньково д. | 65 м² | 9,2 сот. | 10 890 000 | 167 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Госплана СНТ | 60 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Зеленоградский дп | 64 м² | 9,5 сот. | 7 250 000 | 113 281 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 63 кв.м., земля 10 соток ИЖС в аренде на 20 лет, аренда только обновлена от мая 2026 года. У Вас есть возможность купить хороший ровный, ухоженный участок с переуступкой прав аренды, построить дом под свой проект. И потом уже решить выкупать землю или оставить аренду. Дом конечно требует капитального ремонта, на нее не надо рассчитывать. Газ и свет отключены самостоятельно так как никто не проживает и все находиться в аварийном состоянии. Показ в любое время, торга нет.