Ярославское ш., 51 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 65 м², участок 6,3 сот., дерево.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 19.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 86/100 · уверенность 58 %
Земля ≈498 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 3,14 млн → дом ≈63 тыс. ₽, 969 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 10 км, 70 тыс.–221 тыс. ₽/м², медиана 169 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,92 млн / целевая ≈9,82 млн / пессимист. ≈8,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,81 млн ₽, маржа 55 %, ROI 123 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. пл. 40 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №11357
Рейтинг 86/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 497 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 137 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 63 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 969 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 30 сот. | 22 800 000 | 760 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 12 000 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 6 000 000 | 1 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 6 500 000 | 541 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 7 800 000 | 650 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12 сот. | 6 950 000 | 579 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 30 сот. | 22 800 000 | 760 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 12 сот. | 4 700 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 5 800 000 | 483 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 169 231 / 220 968 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 916 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 370 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 824 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 123 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Наш Дивный СНТ да: «ванных» + «мебель» | 65 м² | 6,8 сот. | 10 999 999 | 169 231 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Торбеево-ВНИИ СНТ да: «санузел» + «мебель» | 65 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 19.08.2026 | 3 200 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вам объект недвижимости ! Дача в СНТ "Атмосфера" у д. Бубяково всего 3,5 км от города! Один собственник. Предлагается к продаже ухоженная дача с ровным сухим участком 6 соток (отмежеван). Участок находится в отдалении от дороги ночью