Ярославское ш., 72 км от МКАД
Константиново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 110 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 692 тыс. → дом ≈408 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −601 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Наугольный ≈23,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11355
Рейтинг 29/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 412 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 692 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 408 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Константиново с. | 9,6 сот. | 850 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 17 сот. | 350 000 | 20 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 960 / 27 794 / 44 039 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 009 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 534 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -601 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Константиново с. | 102 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 24 510 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чернецкое д. | 100,2 м² | 21 сот. | 2 000 000 | 19 960 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Приозерье-2 ТСН | 108 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 36 574 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Ясниково д. | 120 м² | 10 сот. | 6 700 000 | 55 833 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 87,4 м² | 15,8 сот. | 3 849 000 | 44 039 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Мергусово д. | 115 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Сахарово СНТ | 100 м² | 20 сот. | 8 500 000 | 85 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Яуза-2 СНТ | 100 м² | 12 сот. | 3 199 000 | 31 990 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Актер СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 29 500 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сахарово д. | 130 м² | 13,5 сот. | 3 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 1 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом (собственник), дом большой, требует срочной замены крыши. Осмотр по договорённости.