Ярославское ш., 94 км от МКАД
Заповедное ДПК, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 23 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 28.10.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 202 тыс. → дом ≈1,4 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 61 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −306 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. Бужаниново ≈37,9 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11354
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 74 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 165 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 202 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 398 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 783 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заповедное ДПК | 40 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заповедное ДПК | 20 сот. | 300 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шепелево д. | 30 сот. | 420 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шепелево д. | 12,1 сот. | 250 000 | 20 661 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шепелево д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Снятинка д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Строилово д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Юрцово д. | 8,1 сот. | 350 000 | 43 210 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Полубарское д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Полубарское д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 606 / 60 606 / 67 340 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 642 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 478 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -306 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.6 км | Николо-Кропотки с. | 27 м² | 9 сот. | 800 000 | 29 630 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 67 340 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.10.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся абсолютно новый уютный тёплый домик на участке 10 соток. Дом полностью оборудован. Водоснабжение, отопление, канализация. Вода из скважины чистейшая. Можно пить прямо из под крана без всяких фильтров. Бойлер на 50 литров. Стены выполнены по сэндвич-технологии с дополнительной защитой фольгоизолом (отражает до 97% теплового излучения, не пропускает влагу, не поддерживает горение). Дверь металлическая зимняя с терморазрывом. Двойные стеклопакеты. Так что, теплопотерь нет. Установлены датчики дыма. Одна комната кухня с зоной для приготовления пищи и новым холодильником, вторая спальня с новым диваном. Между ними тёплый санузел с душевой кабиной. В доме никто не жил. Сам дом сделан так, чтобы его можно было расширять, например пристроить веранду или ещё комнаты. Участок расположен вблизи заповедника в живописном месте окруженном грибным лесом. Дпк Заповедное тупиковое. Сквозного проезда нет. Чистейший воздух и при этом удобный подъезд. Магазины в 8 км в деревне Федорцово. Но работает доставка Озон, Пятёрочка и вкусвилл. Хорошие соседи. Это прекрасное место для тех, кто ценит природу, тишину и гармонию с окружающей средой. Один собственник, все документы в порядке, сделка будет быстрой и прозрачной.