Ярославское ш., 53 км от МКАД
Сергиев Посад г., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 15 м², участок 3 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈564 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 79 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈300 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. пл. 40 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11353
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 6.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 564 275 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 24 сот. | 16 000 000 | 666 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 7,7 сот. | 5 950 000 | 772 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,5 сот. | 4 700 000 | 626 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8,9 сот. | 7 500 000 | 842 697 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5 сот. | 6 000 000 | 1 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 23 сот. | 12 500 000 | 543 478 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 79 333 / 100 000 / 108 333 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продаётся часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Запрудный ЛПХ | 15 м² | 3,1 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 17,4 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 143 678 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Колос СНТ | 15 м² | 4 сот. | 1 190 000 | 79 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба СНТ | 12 м² | 3,1 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся часть дома в центре города, 1. 3 площадью 15 м2 на участке 3 сотки. Цена 2300000 торг. В центре города. Дом требует ремонта. Подключен газ. Электричество проведено. Участок расположен в зоне Ижс с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. В шаговой доступности находится школа, сад, магазины, аптека. Цена 2250000 торг. Номера для связи Наталья. Риэлторов не беспокоить.