Ярославское ш., 38 км от МКАД
Васьково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 38,1 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,15 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 60 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈662 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −958 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: скважина; газ — баллоны.
До ст. пл. 62 км ≈3,9 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11352
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 19 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 152 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 483 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Васьково д. | 6,4 сот. | 1 320 000 | 206 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный СНТ | 13 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васьково д. | 11,2 сот. | 1 700 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васьково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тешилово д. | 11 сот. | 990 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тешилово д. | 16 сот. | 1 350 000 | 84 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лесные Дали СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Тешилово д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Патриот СНТ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 662 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 76 666 / 80 139 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 136 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 822 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 509 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -958 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Кузьминки СНТ | 30 м² | 8,1 сот. | 978 000 | 32 600 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Клинский Луг СНТ | 45 м² | 7 сот. | 3 550 000 | 78 889 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Луговое СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Сергейково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 350 000 | 74 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесное Эхо КП | 28,7 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 80 139 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 4 150 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 4 050 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 900 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 23.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом для круглогодичного проживания с возможностью регистрации! Дом готов для переезда сразу после сделки! Преимущества дома: - Дом находится рядом с деревней Васьково (территория Васьково-Дачное) в 7 км от г. Хотьково. - Дом расположен на участке 12 соток и подходит для круглогодичного проживания. - Площадь дома 38,1 м2, поставлен на кадастровый учет. - При входе в дом уютная терраса, из террасы вход в коридор со встроенным шкафом-купе. Из коридора вход в спальню, кухню, санузел. - Дом на винтовых сваях, каркасный обшитый вагонкой с двух сторон, утеплен минватой с ветрозащитным слоем. Пол также утеплен минватой со слоем пенополистирола, поверх уложен ламинат. - Электричество 15 квт, 3 фазы. Имеется аварийный генератор. - Обогрев дома электрические радиаторы в каждом помещении. - В кухне имеется газовая плита с электрической духовкой, газ баллонный, баллоны размещены в металлическом шкафу на улице согласно техническим нормам. - Установлена станция биочистки, вода скважина с кессоном. - В доме совмещенный санузел, имеется душевая. Подогрев воды бойлер "Electrolux" на 80 литров с подключением по Wi-Fi. Преимущества участка: - Категория земель земли сельскохозяйственного назначения. - Ври под дачное строительство с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем. - Участок правильной прямоугольной формы, не вытянутый, с ровной поверхностью. - Большая часть участка зеленая зона, летом можно установить бассейн. - По периметру участка установлен металлический забор, имеются распашные ворота с парковочной зоной на 2 машины. - На участке много полезных и красивых насаждений фундук, несколько сортов слив, 2 груши, 2 яблони, 2 вишни, ирга, черешня, айва японская, жимолость, лимонник китайский, голубика, виноград, смородина красная, черная, белая, черноплодная рябина, малина, клубника, жасмин, сортовые розы и пионы. Все плодовые насаждения ухожены и ежегодно приносят хороший урожай. - Также имеется теплица из поликарбоната, проведено освещение, имеется капельный полив. - На участке почва плодородная, есть возможность развести огород. - Категория участка земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования дачное строительство с правом возведения жилого дома с правом регистрации и проживания в нем. - Площадь участка позволяет построить большой жилой дом. Дом располагается в живописном месте, в 5 минутах ходьбы имеется облагороженный пляж на берегу большого пруда. До остановки общественного транспорта 7 минут ходьбы, ходят рейсовые автобусы 31, 43. До г. Хотьково около 7 км, до ж/д станции в Хотьково 24 минуты на автобусе. 1 взрослый собственник, без обременений и ограничений. В доме никто не проживает, поэтому возможен быстрый переезд. Никто не зарегистрирован. Документы готовы к сделке. Оперативный выход на сделку. Предоставляем услуги по одобрению ипотеки.