Ярославское ш., 33 км от МКАД
Урожай СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 81,2 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.08.2026.
Рейтинг 79/100 · уверенность 56 %
Земля ≈323 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 88 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,66 млн / целевая ≈6,89 млн / пессимист. ≈6,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,05 млн ₽, маржа 34 %, ROI 50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Софрино ≈1,8 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11350
Рейтинг 79/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 322 886 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 063 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Урожай СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 14 сот. | 2 200 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 6,7 сот. | 2 400 000 | 358 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 31 сот. | 25 600 000 | 825 806 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 8,1 сот. | 4 250 000 | 524 691 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Софрино рп | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Софрино рп | 16 сот. | 13 000 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софрино рп | 5,3 сот. | 5 000 000 | 943 396 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Софрино рп | 19 сот. | 14 000 000 | 736 842 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 524 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 610 / 91 765 / 160 370 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 273 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 890 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 125 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 051 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Братовщина с. да: «душевая» + «ремонта» | 81 м² | 6,2 сот. | 12 990 000 | 160 370 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Заречье-1 СНТ да: «ванная» + «отделка» | 79,9 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 87 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Святые Ключи дп да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 91 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача на участке 6 соток, в уютном и живописном месте в 40 км от Москвы по Ярославскому шоссе. Кровля - ондулин, облицовка фасада - сайдинг. Фундамент ленточный. Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под дачное строительство. В 3 минутах ходьбы находится живописный пруд, сосновый лес. В 20 минутах ходьбы жд станция Софрино.