Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Троицкие Озерки с., Коломенский гор. округ
Дача 52 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,03 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −150 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Щурово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1135
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 075 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 031 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 269 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 404 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Троицкие Озерки с. | 14,3 сот. | 1 800 000 | 125 874 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Троицкие Озерки с. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Троицкие Озерки с. | 9 сот. | 800 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Молния СНТ | 10 сот. | 567 499 | 56 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Пирочи с. | 15 сот. | 1 499 000 | 99 933 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 13 сот. | 2 499 000 | 192 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 20 сот. | 4 100 000 | 205 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Пирочи с. | 19 сот. | 3 750 000 | 197 368 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 59 880 / 66 538 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 022 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 545 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -150 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Деметра СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 325 000 | 66 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Транспортник СНТ | 60 м² | 11 сот. | 1 200 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зарудня д. | 50,1 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 59 880 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача из бруса с косметическим ремонтом. Дом одноэтажный, включает две комнаты и оборудован печным отоплением. На участке площадью 10 соток расположены баня и ухоженный сад с разнообразными цветами и зелеными насаждениями. Есть скважина для водоснабжения. Для удобства подключено кабельное/цифровое ТВ. До участка ведет асфальтированная дорога, рядом находится магазин. Земельный участок относится к категории Снт Без торга.