Ярославское ш., 38 км от МКАД
Карьер СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 2001 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Земля ≈235 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,41 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 70 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,58 млн / целевая ≈3,22 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Софрино-2 ≈2,6 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11348
Рейтинг 25/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 235 368 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 760 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Софрино рп | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 8,5 сот. | 2 690 000 | 316 471 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Софрино рп | 8,5 сот. | 2 950 000 | 347 059 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Художник СНТ | 8,5 сот. | 3 300 000 | 388 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 5,6 сот. | 1 800 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Художник СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Софрино рп | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Софрино рп | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Софрино рп | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Софрино рп | 50 сот. | 7 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 77 778 / 86 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 860 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 015 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Геолог СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Алешино СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу , Пушкинский р-н, пос. Софрино, 32 км от МКАД , СНТ "Карьер", от станции Софрино 3 км. Хорошая круглогодичная дорога. Все магазины, аптеки и службы быта расположены у станции, и полноценный продуктовый магазин в пешеходном доступе 15 минут от СНТ. 2-х этажный дом из бруса, обложенный сайдингом. Дом стоит на ленточном фундаменте, под которым бетонные трубы на 1.80 м в глубину. На участке газон и фруктовые кусты . Летний водопровод по участку. Готовятся документы по газификации. Рядом лес, Софринские пруды, родник. Документы в порядке. Один собственник. Более 10 лет в собственности.Воможна ипотека.