Ярославское ш., 75 км от МКАД
Каменки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 07.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 62 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 274 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 7 в 10 км, 32 тыс.–141 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,57 млн / целевая ≈6,81 млн / пессимист. ≈6,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,95 млн ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Желтиково ≈10 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11347
Рейтинг 67/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 736 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 274 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 726 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 657 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Каменки СНТ | 22,5 сот. | 3 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алферьево д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Натальино СНТ | 7,5 сот. | 280 000 | 37 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Натальино СНТ | 9,8 сот. | 400 000 | 40 816 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Натальино СНТ | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Соснинские дачи СНТ | 7,3 сот. | 350 000 | 47 945 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соснинские дачи СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Соснинские дачи СНТ | 10,3 сот. | 799 000 | 77 573 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня ДНП | 30 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 338 / 111 940 / 141 270 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 566 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 188 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 809 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 053 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 953 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 132 836 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ярыгино д. да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 111 940 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «теплым полом» | 65,6 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 114 329 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рассвет СНТ да: «ванная» + «ремонтом» | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ярыгино д. да: «ванные» + «отделки» | 63 м² | 6 сот. | 8 900 000 | 141 270 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Озерецкое с. да: «ванной» + «ремонт» | 77 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 32 338 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 07.05.2026 | 2 000 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в огороженном СНТ Каменки, центральные ворота на пульте или по звонку. Участок у границы с лесом, в жару прохладно, на участке деревья сосны, ели. Отдельный хозблок примыкаюший к основному дому с электричеством, летняя кухня. Газ для кухни в баллоне выведен наружу. Парковка 2+ машины. Ворота распашные открытие внутрь. Адекватные соседи. В СНТ никто не буянит, сходок не устраивает, все живут тихо и мирно. В лесу много грибов и ягод, есть речка в которой можно купаться(пляж песок). В доме спутниковое ТВ, газ.