Ярославское ш., 42 км от МКАД
Нептун СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 84 м², участок 6 сот., 1994 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Земля ≈177 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,06 млн → дом ≈2,44 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 41 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,31 млн / целевая ≈5,68 млн / пессимист. ≈5,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈496 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: баня.
До ст. Софрино-2 ≈5,7 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11340
Рейтинг 35/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 9 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 176 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 062 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 024 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Нововоронино д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беркут СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нововоронино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нововоронино д. | 7 сот. | 1 030 000 | 147 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нововоронино д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беркут СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нововоронино д. | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нововоронино д. | 32,5 сот. | 17 000 000 | 523 077 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ручеек СНТ | 5,7 сот. | 4 970 000 | 871 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 463 / 72 692 / 91 765 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 314 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 683 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 051 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 496 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Бортнево д. да: «санузел» + «отделке» | 85 м² | 6 сот. | 5 945 000 | 69 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Святые Ключи дп да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 6,6 сот. | 7 800 000 | 91 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Эко СНТ да: «санузел» + «мебель» | 82 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Серебрянка СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 6 790 000 | 75 444 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 13.08.2026 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaeтся уютнaя дачa из бруса, поcтрoеннaя в 1994 году. Дом двухэтaжный с eвpo peмoнтoм, внутри выполнен в тeплыx тонах дерева, coздaющих атмocфеpу уюта. В домe тpи кoмнaты, кухня oбopудoвана вceм нeобхoдимым для кoмфoртнoгo прoживaния. Ecть элeктpичeскoе oтoплeние и пeчное oтопление, что обеспечивает тепло в холодное время года. На участке площадью 6 соток расположена баня и душевая комната, идеально подходящая для отдыха и релаксации. За домом зона барбекю в плитке. Туалет на улице ( установлен унитаз.) Территория ухожена, вокруг много зелени и деревьев, что создает ощущение единения с природой. Для удобства гостей предусмотрены все необходимые коммуникации, включая кабельное/цифровое ТВ. Дом находится в СНТ подъезд круглогодичный, рядом есть школа и остановка общественного транспорта, что делает его удобным для семейного отдыха. 1 Взрослый собственник. Записывайтесь на просмотр уважаемые клиенты и коллеги.